Acesso à moradia adequada se tornou um direito de todo cidadão brasileiro. E assim, inicio esse artigo fazendo uso do texto da Constituição Federal no Capítulo II, que trata dos Direitos Sociais, mais precisamente em seu artigo 6º, que diz: “São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer…” para evidenciar um direito que, apesar de estar garantido em lei, muitas vezes é negado.

Com o objetivo de diminuir o déficit habitacional, o Governo Federal criou o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV -, que promoveu uma importante mudança na política habitacional. Em quase 10 anos de existência, mais de 5 milhões de unidades foram contratadas, reduzindo o déficit habitacional e estimulando o setor da construção civil – vale destacar que este setor apresenta relevante papel tanto na geração de emprego quanto no comportamento do PIB. 

O Governo Federal, através do Programa Minha Casa Minha Vida, conseguiu impulsionar o mercado imobiliário no país nos últimos anos e milhares de brasileiros conquistaram o direito de ter moradia própria. O programa utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS -, faixa 1,5, 2 e 3 do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR – faixa 1, e do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS – faixa 1, com financiamentos que se encaixam na renda bruta familiar dos respectivos contemplados.

Porém, é de conhecimento geral que, apesar de todo esse investimento e aumento do número de moradias construídas para a tender a demanda, o número de desabrigados, moradores de área de risco e pessoas que vivem em aluguel social, ou seja, beneficiários que se encaixam nos critérios estabelecidos pelo programa, ainda é muito elevado, de acordo com o estudo “Análise das Necessidades Habitacionais e suas Tendências para os Próximos Dez Anos”, realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras – Abrainc – em parceria com a Fundação Getúlio Vargas – FGV.

Até junho de 2018, o total de contratações realizadas pelo Programa Minha Casa Minha Vida chegou a 5,3 milhões de unidades, envolvendo investimentos de R$ 484 bilhões e R$ 151 bilhões em subsídios, o que gerou diretamente no setor mais R$ 212,2 bilhões em valor (PIB). Ou seja, os investimentos do programa criaram o equivalente a 72% do PIB do setor de 2017 em valor. Esses investimentos contribuíram também para uma geração de cerca 390 mil postos de trabalho no setor. Ou seja, o programa respondeu por cerca de 13% do emprego médio formal da construção no período entre julho de 2009 e dezembro de 2017. Em tributos, foram arrecadados R$ 106 bilhões no próprio setor, totalizando R$ 163,4 bilhões com os impactos diretos, o que significa que, considerando todo o ciclo produtivo ao longo de nove anos, a arrecadação proporcionada pelo programa superou a soma os subsídios dados no período, apontando o retorno dos recursos à sociedade. (FGV 2018, pag. 48)

É sabido, também, que o Governo Federal injetou recursos importantíssimos tanto para o PNHU – Programa Nacional de Habitação Urbana – quanto para o PNHR – Programa Nacional de Habitação Rural – nos últimos anos. Todavia, apesar de existir políticas públicas voltadas para a erradicação do déficit habitacional no país, com programas que apresentam em sua essência propostas que visam à redução dessa problemática, estamos bem distantes de uma possível solução.

Cabem aí algumas indagações. Embora o programa tenha atendido a milhares de famílias de baixa renda no país, por que os cadastros de pessoas com necessidades de moradias ainda são tão elevados no Brasil? Será que um programa como o MCMV está sendo mal acompanhado? Falta planejamento ou a forma como está sendo conduzido deixa a desejar?

São questões que devem ser analisadas, uma vez que existem legislações que regem os programas, a exemplo da seleção dos proponentes beneficiários, com parâmetros de priorização e condições para os selecionados, e mesmo assim, mediante fiscalização fica evidente que existem contemplados que conseguem burlar as regras e adquirem um imóvel.

A pergunta é: onde está o erro? Para sanar algumas dúvidas, a Caixa Econômica Federal, maior banco financiador imobiliário do país na atualidade, criou o Manual do PMCMV – Entidades Recursos FDS. Esse documento deixa claro tanto os critérios nacionais (beneficiários que são prioridades para o programa) quanto os adicionais (estabelecidos pela Entidade Organizadora) como podemos observar:

A seleção prévia (que antecede a pesquisa cadastral a ser realizada pela Caixa/enquadramento) dos candidatos é realizada pela entidade organizadora, que deve observar os seguintes critérios:  Nacionais • Famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou que tenham sido desabrigadas; • Famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar; • Famílias de que façam parte pessoas com deficiência. Adicionais Podem ser definidos pela Entidade Organizadora até 3 critérios adicionais, como:

a) famílias que habitam ou trabalham a “x” km de distância do centro do empreendimento;

b) famílias residentes no município há no mínimo “x” anos;

c) famílias beneficiadas pela política pública de assistência social;

d) famílias que se encontrem em situação de rua e que recebam acompanhamento sócio assistencial do DF, estados e municípios, ou de instituições privadas sem fins lucrativos, com certificação de entidade beneficente de assistência social (Cebas) e que trabalhem em parceria com o poder público;

e) famílias com criança (s) de até 12 (doze) anos de idade;

f) famílias com filho (s) em idade inferior a 18 (dezoito) anos de idade;

g) famílias monoparentais (somente a mãe, somente o pai ou somente um responsável legal);

h) famílias de que façam parte pessoa(s) idosa(s);

i) famílias de que façam parte pessoa(s) com doença crônica;

j) famílias em situação de coabitação involuntária;

k) famílias com ônus excessivo de aluguel;

l) famílias residentes em imóvel cedido;

m) famílias de que façam parte mulher atendida por medida protetiva prevista na Lei nº 11.340, de 07 de agosto de 2006 (Lei Maria da Penha).

n) tempo de filiação do responsável familiar junto a EO;

o) número de participações do responsável familiar ou de membros da família em mutirões para produção de UH/empreendimentos promovidos pela EO. (pag. 5-6)”.

Contudo, é possível afirmar que o PMCMV tem muito a melhorar nesse sentido. Cabe ressaltar, igualmente, que os critérios adicionais através dos recursos do FDS – Fundo de Desenvolvimento Social -, são determinados em assembleia específica, registrada em ata, dando conhecimento a todos os seus associados, divulgando-os em meios que garantam sua ampla publicidade. Todavia, existem lacunas que devem ser cuidadosamente fiscalizadas.

Além disso, no programa existe toda uma preocupação voltada para a inclusão, haja vista que a legislação exige que todas as moradias sejam adaptáveis, ou seja, dependendo da necessidade o imóvel adaptável pode ser transformado em acessível. Nesse novo modelo de construção de moradias o projeto já deve ser elaborado seguindo as normas de acessibilidade, ou seja, com eliminação de barreiras e obstáculos que impeçam ou dificultem a plena utilização do imóvel por parte de pessoas com limitação ou dificuldade de mobilidade e a previsão de adaptações, a fim de assegurar que essas pessoas possam gozar ou exercer, em igualdade de condições e oportunidades com as demais, todos os seus direitos e liberdades fundamentais.

Outro fator de grande relevância para o PMCMV é o trabalho social que está claramente definido no programa, ou melhor, para cada empreendimento liberado através do FDS ou FAR deve existir um Projeto de Trabalho Técnico Social – PTTS -, elaborado, exclusivamente, para aquele público específico, com propostas de ações que visem à interação social, autonomia financeira e inclusão dos envolvidos, em outras palavras, o trabalho social o Trabalho Social é um conjunto de ações inclusivas, de caráter sócio educativas, voltadas para o fortalecimento da autonomia das famílias, sua inclusão produtiva e a participação cidadã, contribuindo para a sustentabilidade dos empreendimentos habitacionais. A execução é de responsabilidade da Entidade Organizadora e deve ser desenvolvido em 03 (três) etapas conforme estabelecido nas portarias ministeriais e/ou manual da Caixa:

Etapa pré-obras – Preferencialmente, é iniciada em até 90 dias antes do início da obra ou durante a vigência dos contratos firmados com a Entidade Organizadora (pessoa jurídica) de: • Aquisição de terreno, pagamento de assistência técnica e despesas com legalização; • Pagamento de assistência técnica e despesas com legalização em terrenos transferidos e em processo de transferência pelo poder público ou de propriedade da Entidade Organizadora.

Etapa Obras– É executada durante as obras, após a assinatura do contrato de construção de Unidades Habitacionais.

Etapa de Pós-Ocupação – É iniciada imediatamente após a conclusão das obras. Devem ser executadas, no mínimo, as seguintes ações: • consolidação dos processos implantados nas etapas anteriores. • encerramento das atividades da CAO e CRE. • fortalecimento das organizações representativas implantadas (associações e condomínios). • avaliação do processo e dos produtos realizados… (pag.12-13)”.

Como podemos observar, a legislação esclarece, exatamente, as etapas do trabalho social e suas ações. Um projeto quando desenvolvido de forma correta, transparente e participativa, consegue mudar a vida dos beneficiários. O trabalho social em uma comunidade transforma a realidade dos envolvidos.

Outra preocupação inerente ao PMCMV está relacionada ao meio ambiente e/ou os impactos causados por conta de novas construções. Atualmente encontra-se em tramitação Projeto de Lei da Câmara nº 34, de 2018 que prever a inclusão de requisitos econômicos, sociais e ambientais em empreendimentos habitacionais. O projeto estabelece adequações ambientais dos empreendimentos bem como medidas de conscientização ambiental com foco na reutilização de resíduos naturais, conforme orientações presentes em seu artigo 5º:

Artigo 5º – A especificação como medidas de adequação ambiental de empreendimentos a gestão de resíduos sólidos, o reaproveitamento da água de chuva, o reuso de águas servidas e a utilização de energia solar, permitindo ainda a adoção de outras medidas. Os novos incisos V e VI do art. 5º- A, por sua vez, estabelecem como requisito o incentivo: i) à organização social, com a destinação de espaço físico para atividades de lazer, culturais, esportivas e de formação; e i) à organização produtiva, com a destinação de espaço físico para o funcionamento de empreendimentos individuais ou coletivos voltados à geração de trabalho e renda, entendidos estes como as associações profissionais, cooperativas, microempreendimentos individuais ou coletivos e similares. (Projeto de Lei da Câmara nº 34, de 2018, pag. 02)”.

Enfim, apesar dos percalços existentes no PMCMV, ele continua sendo um programa de grande relevância para a população de baixa renda no país, embora saibamos que o atual quadro econômico do país vem passando por um período de crise que se instalou nos últimos anos e esperamos que o atual governo invista em programas como o Minha Casa Minha Vida, pois este sim é uma dos programas responsável por aquecer o mercado imobiliário uma vez que reforçou o setor de construção civil e abriu espaço para construção de moradias para setores de baixa renda que, até então, recebiam pouca atenção do mercado e dar dignidade a quem não tem onde morar.

[*] É administrador de Empresas, empresário, diretor de Negócios da Construtora JFilhos e especialista em Gestão de Obras.

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