Para tratarmos da incorporação imobiliária, primeiro pense sobre o significado da palavra “incorporar”: refere-se à união de duas ou mais coisas; remete à junção de elementos em um só corpo, no caso da construção civil, digamos uma única estrutura, pois ela que será incorporada ao terreno.

O termo é amplamente conhecido no setor imobiliário, mas equívocos também podem ser constantes e, como corretor de imóveis, conhecer bem o conceito, processos e questões jurídicas é importante para você atuar com segurança nesse mercado que tem crescido cada vez mais.

Mega Realizações Imobiliárias

A incorporação imobiliária abrange uma série de atividades com o intuito de promover a construção de um empreendimento ou conjunto de edificações constituídas por unidades autônomas (condomínios de casas ou apartamentos) para que sejam comercializados ainda na planta. Em outras palavras, amparada pela Lei 4.591, torna possível a negociação de imóveis sem que ainda tenham sido finalizados.

Antes de conhecer as etapas e os responsáveis por elas, tenha em mente que tanto uma pessoa física como uma jurídica pode desenvolver o processo. Dessa forma, a empresa ou a pessoa que administra o projeto de construção e venda de unidades é chamada de incorporadora. Para evitar confusões, neste artigo, tratarei apenas da relação B2B (serviços de empresas para empresas). Marcelo Pereira

Entenda o ciclo da incorporação e ao que é preciso estar atento enquanto um corretor que atua nesse nicho do mercado imobiliário, para isso, continue a leitura deste artigo até o final.

Tuca Maia : Como funciona a incorporação imobiliária?

O projeto é organizado em fases e tem início com a prospecção de terrenos, pesquisa de mercado e análise de negócios por parte da incorporadora. O objetivo neste momento é identificar e definir questões como a localização ideal, área do empreendimento, demanda para o produto, viabilidade financeira, além de aspectos técnicos ligados ao zoneamento do local e a qualidade da documentação do terreno. Sobre os documentos para venda de terrenos você verá no próximo tópico. 

Apenas essa etapa inicial pode durar de seis a 18 meses. O processo como um todo é longo e, a depender da complexidade de aprovação do empreendimento imobiliário, pode inclusive estender-se mais. 

Um dos fatores que contribui para toda essa morosidade é justamente a captação de terrenos. Sem métodos assertivos, a busca pode parecer interminável e além disso, a compra do terreno só é concretizada uma vez que o empreendimento é aprovado pelos órgãos responsáveis, o que garante a segurança necessária ao empreendedor. Tuca Maia

Em um modelo ideal, após concluída a primeira etapa, que tem como marco a assinatura de um documento conhecido por muitos  como promessa de compra e venda ou opção de compra, o processo segue para o desenvolvimento imobiliário,; aprovações legais até a compra efetiva do terreno e o registro da incorporação. Simultaneamente, a estratégia de vendas é desenhada e iniciada. O lançamento comercial então é o que marca esta etapa da incorporação.

Tuca Maia : Qual a documentação do terreno o corretor precisa ter?

Parte indispensável para uma negociação tranquila é dispor de informações corretas e  documentação em dia. Analisadas todas as características relevante do terreno,  a incorporadora/construtora, parte para a aquisição. Sua responsabilidade como corretor, para todo terreno que for realizar a venda, é ter em mãos:

• Localização;
• Área do terreno;
• Preço do terreno;
• Se aceita ou não permuta;
• Registro/matrícula do terreno.

Para agilizar o processo com o comprador, você pode providenciar:

• • IPTU ou ITR do ano vigente;
  • Informação Básica ou Diretrizes de Parcelamento do Solo emitidas pela Prefeitura Municipal;
  • Levantamento Planialtimétrico ou Topográfico do terreno (se houver);
  • Laudo Ambiental/Arbóreo do terreno (se houver);
  • Estudos/projetos arquitetônicos já realizados (se houver).

Tuca Maia : Quando a corretagem é devida na incorporação imobiliária?

O corretor tem direito à comissão de corretagem logo após a venda bem sucedida do terreno. É preciso porém, que a transação seja comprovada pela Lavratura da escritura de Compra e Venda no Registro/Matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 

O artigo 725 do Código Civil prevê que a comissão seja recebida pelo corretor mesmo que alguma das partes (proprietário e incorporadora/construtora) desista da negociação futuramente:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Mega Incorporadora X Mega construtora: qual a diferença?

Muitas vezes é a mesma empresa e tudo se confunde ainda mais. Mas calma! Vou te explicar como distinguir bem uma coisa da outra. Visualize uma linha do tempo: a incorporadora é a empresa (ou setor) que cuida de todo o processo de captação de terrenos e desenvolvimento/aprovação dos projetos do empreendimento, até que se tenha a compra efetiva do terreno, o Alvará de Construção (que é o que permite iniciar obras) e o Registro de Incorporação (necessário para iniciar as vendas). Esse é o primeiro momento da linha imaginária.

Desse período em diante já é o papel de outra empresa (ou setor), no caso, a construtora. Ela conduzirá todo o processo de construção, desde a montagem do canteiro de obras até a obtenção da Certidão de Habite-se (o que torna possível a ocupação pelos condôminos). 

Vale lembrar que, em paralelo ao processo da construção, há também uma terceira empresa (ou setor), a imobiliária, cujo papel é realizar a venda das unidades autônomas (apartamentos, casas, lojas, salas, lotes, etc) para o consumidor final.

Agora que você já entendeu o conceito e viu como funciona a incorporação imobiliária, me conta nos comentários se este artigo foi útil para você.